文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dà白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么i)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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