文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词)品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在(zài)预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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