导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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