5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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