近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相德国有多大面积，德国相当于中国哪个省关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(t德国有多大面积，德国相当于中国哪个省í)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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