饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手(shǒu)房很多m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸(duō)房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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