近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况