饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适doi的时候怎么夹，doi是怎么夹当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目(mdoi的时候怎么夹，doi是怎么夹ù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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