5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(d燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗ì)产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板(bǎ燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗n)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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