文：任泽(zé)平团队　　

　　arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算rong>导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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