饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历等综合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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