导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

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　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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