导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(s全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市hì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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