导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍1dm等于多少cm 1dm等于多少m有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(s1dm等于多少cm 1dm等于多少mhāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比1dm等于多少cm 1dm等于多少m为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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