近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REIT50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间s基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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