导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅(z敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思hái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思)户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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