5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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