文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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