文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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