文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì琪琪格蒙语什么意思)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国琪琪格蒙语什么意思家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解琪琪格蒙语什么意思停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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