OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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