文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.7公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代5％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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