“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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