饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(f粗犷，粗旷和粗犷区别在哪áng)成(chéng)交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi粗犷，粗旷和粗犷区别在哪)着(zhe)，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)粗犷，粗旷和粗犷区别在哪户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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