近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年凝神静气的意思，凝神静气的意思解释限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直凝神静气的意思，凝神静气的意思解释(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发凝神静气的意思，凝神静气的意思解释行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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