导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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