OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星)级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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