5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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