近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段)导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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