饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外的(de)负(fù)担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的(de)相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhu行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思ǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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