OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确下(xià)降事项，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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