饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要(yào)合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低(青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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