饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交80寸电视尺寸长宽多少易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平(pí80寸电视尺寸长宽多少ng)均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。80寸电视尺寸长宽多少两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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