近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)女生工资多少算正常，女生工资多少算正常金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益女生工资多少算正常，女生工资多少算正常(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hó女生工资多少算正常，女生工资多少算正常ng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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