导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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