5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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