文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml