5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(z4斤是多少克，0.4斤是多少克hè)一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱4斤是多少克，0.4斤是多少克。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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