OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱e-height: 24px;'>缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱míng)会(huì)上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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