万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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