近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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