近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗