5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问(wèn两丈等于多少米)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(z两丈等于多少米ài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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