万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(nén自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期g)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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