文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(俄罗斯乌克兰什么时候结束战争chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全(quán)国(gu俄罗斯乌克兰什么时候结束战争ó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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