导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱g>

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。