万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，分压公式是什么，分压公式是什么意思ong>主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、分压公式是什么，分压公式是什么意思霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊分压公式是什么，分压公式是什么意思人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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