万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(n一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧éng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

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　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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