一线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手房(fáng)指导价(jià)的消息在(zài)房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什(shén)么(me)这(zhè)么(me)重(zhòng)要？首先二手房(fáng)指导(dǎo)价被称为“核(hé)弹级”政策，其(qí)次(cì)深圳几乎是最后一(yī)个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前三的(de)核心(xīn)城市。所以，深圳(zhèn)的一(yī)举一动都具有风向标意义。

　　有分析(xī)人(rén)士指出，深(shēn)圳(zhèn)二手房指导价(jià)如(rú)果(guǒ)取消，首先有利于深圳(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)回暖，然后二(èr)手房回(huí)暖有利于深圳楼市总(zǒng)体(tǐ)回(huí)暖，最后(hòu)深(shēn)圳楼市(shì)回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全(quán)国楼市(shì)回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的(de)“蝴蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核(hé)弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价”正式结束。传(chuán)言称：二手房贷款不(bù)按官(guān)方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案(àn)价和评估价(jià)孰低(dī)为准。

　　自此(cǐ)，参考价真(zhēn)正变成了(le)“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官(guān)方文件。据证券时报(bào)21日(rì)消息，目(mù)前深(shēn)圳多家大行表示“尚未接到(dào)正式通知(zhī)，目(mù)前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以还(hái)需要持续的(de)关注。

　　易居研(yán)究院研究总监严(yán)跃进(jìn)认(rèn)为，本(běn)次政策大概率为真，更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款等领域按(àn)照新的(de)规则进行，但(dàn)不会出台正式(shì)文件。

　　有(yǒu)时候，有些(xiē)事情，是不(bù)用发文(wén)件的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一(yī)口(kǒu)气公布(bù)了(le)全市3595个小区的(de)参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安(ān)中心区(qū)的高(gāo)价(jià)盘，直接按(àn)照(zhào)当(dāng)时的市场价打(dǎ)了5折、6折(zhé)来“指导”，银行只能按照指导价来计算首付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛苦(kǔ)，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万(wàn)的(de)房(fáng)子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万，那么(me)首付3成(chéng)210万，加上(s国v是不是国5，国v与国vl的区别hàng)需(xū)要全款支付的部(bù)分，实际首付去到了(le)510万，相当于首付5成了（多(duō)给210万首付）。这直(zhí)接让大批量买家，失去了(le)购房能力(lì)，相当于强势(shì)“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推行二(èr)手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁(níng)波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多(duō)个城市(shì)陆(lù)续(xù)跟进(jìn)。事实也确实(shí)证明了(le)，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了(le)2021年10月，根据安居客的(de)统计(jì)，实施二手房指导价(jià)的(de)10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫情的影(yǐng)响，二手房更是惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国70个大中城市房价(jià)只(zhǐ)有6个同(tóng)比(bǐ)上涨，其他(tā)的(de)泥(ní)沙(shā)俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐(lè)有家(jiā)研(yán)究中心数据显示：成交(jiāo)量上(shàng)，二手(shǒu)房指导价(jià)出台当(dāng)年，深(shēn)圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅(jǐn)2.2万套，创近二十(shí)年最低记(jì)录，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发布(bù)当月相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌价低于及接近(jìn)参考价的房(fáng)源占(zhàn)比(bǐ)大幅增(zēng)加。2023年(nián)一季度(dù)，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经(jīng)历其(qí)中的(de)人，才能深(shēn)切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不(bù)绝(jué)于耳。

　　据说(shuō)一位码(mǎ)农三(sān)年(nián)前高杠杆买了(le)2套华(huá)润城(chéng)，月供12万，最终亏损1000万国v是不是国5，国v与国vl的区别破产(chǎn)。据媒(méi)体推测(cè)，如果案例属实，买家(jiā)的实际购房成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和(hé)持有成本，差不多亏(kuī)损(sǔn)超千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手房(fáng)成交(jiāo)量创下(xià)多年新低，学区房神(shén)话不再，房产中介的日(rì)子(zi)难过(guò)，投资客(kè)挥泪斩(zhǎn)仓(cāng)....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手房指导价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深(shēn)圳还(hái)是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线城市也不端着了(le)。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点(diǎn)多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑(lǜ)予以多(duō)孩家(jiā)庭在(zài)新房计分制度政(zhèng)策上的支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公(gōng)布(bù)的3月份(fèn)70个大中城市商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售价格变(biàn)动(dòng)情(qíng)况(kuàng)来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格仍然是同(tóng)比去年依然(rán)是下降(jiàng)的(de)。

　　北(běi)京、上海已(yǐ)经同比增长了(le)，其(qí)他二线城(chéng)市(shì)如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市(shì)价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部(bù)门联合发(fā)文，全面推动(dòng)二手房“带押过(guò)户”全国实施(shī)，这(zhè)是(shì)一条被广泛好评的新政。对于激活二手(shǒu)房(fáng)交易，具(jù)有(yǒu)定海神针般的(de)作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)部长(zhǎng)倪虹(hóng)近日更是(shì)指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥(huī)国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到(dào)常识，从字(zì)面(miàn)理解一下(xià)这(zhè)两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果(guǒ)压不住(zhù)，小船不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的(de)政策，还有一(yī)大波正在路上...

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