而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　单反可以带上飞机吗>

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房单反可以带上飞机吗(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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